El deterioro de las fachadas en edificios y conjuntos residenciales es una fuente de conflictos de convivencia y un riesgo para la seguridad. La pregunta sobre quién debe responder por su mantenimiento es frecuente, lo que a menudo lleva a pensar que es un "problema sin doliente".
No existe una nueva ley de propiedad horizontal que aclare este tema. La Ley 675 de 2001 es el marco legal vigente y ya establece con precisión las responsabilidades. El problema no es la falta de normativa, sino su correcta comprensión. Este artículo busca desmitificar el tema y ayudar a entender derechos y obligaciones.
La fachada de un edificio no es propiedad de un único dueño, sino que pertenece a la colectividad. La Ley 675 de 2001 la incluye dentro de la categoría de "bienes comunes". Esto abarca las paredes exteriores, vidrios, ventanas y balcones.
La fachada es un "bien común esencial". Es indispensable para la existencia y estabilidad del edificio. No es solo la cara visible del inmueble, sino un componente estructural vital. Por ello, la responsabilidad de su mantenimiento recae sobre la colectividad.
El régimen legal separa la propiedad privada (apartamentos) de los bienes comunes. La fachada es una parte fundamental del edificio que pertenece a la persona jurídica de la propiedad horizontal.
El mantenimiento y la reparación de las fachadas son responsabilidad de la "persona jurídica" que se forma con la propiedad horizontal. El administrador, como su representante legal, es el encargado de ejecutar las decisiones tomadas por la Asamblea General de Propietarios.
La financiación proviene de las cuotas de administración. Cuando los fondos no son suficientes, la Asamblea puede aprobar una cuota extraordinaria. Si la administración no actúa ante un daño notificado en la fachada, y este causa perjuicios, la copropiedad puede ser demandada por "responsabilidad civil por omisión".
El principio de "uniformidad" busca preservar la armonía estética y arquitectónica del edificio. La Ley prohíbe que los propietarios realicen modificaciones que alteren la fachada. Un propietario no puede cambiar el tamaño de las ventanas, pintar la fachada de otro color o colocar cerramientos sin un proceso legal.
La Ley favorece el bien común sobre el derecho de propiedad privada en estos casos. Para cualquier reforma, se requiere un proceso estricto.
Si un propietario realiza una modificación no autorizada, puede enfrentar multas y la orden de demoler la obra para restaurar la fachada a su estado original.
El marco legal ofrece vías para resolver conflictos por daños a la fachada.
Si un propietario sufre daños en su apartamento por el mal estado de la fachada (filtraciones, humedades), puede declarar legalmente responsable a la administración. Los pasos recomendados son:
Si un vecino o un tercero causan daños, la copropiedad es la víctima. El "Daño en Bien Ajeno" es un delito penal en Colombia.
La siguiente tabla resume los escenarios más comunes y las responsabilidades asociadas, ofreciendo una herramienta práctica para la consulta de administradores y copropietarios.
El análisis del régimen legal de las fachadas muestra que la responsabilidad está claramente definida por la Ley 675 de 2001. La fachada es un bien común esencial, de responsabilidad colectiva de la persona jurídica de la PH. Su mantenimiento se financia con las cuotas de administración. La Ley protege la integridad visual y estructural del edificio, restringiendo las modificaciones individuales.
Una gestión proactiva es clave para evitar conflictos.
La gestión efectiva de los bienes comunes es una inversión en la convivencia pacífica, la seguridad y la conservación del valor del patrimonio de la copropiedad a largo plazo.
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