La Ley 675 de 2001 crea el régimen de propiedad horizontal en Colombia, el cual combina la propiedad privada con la copropiedad sobre bienes comunes. Su objetivo es garantizar la seguridad y la convivencia pacífica. La ley establece el Reglamento de Propiedad Horizontal, que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios y sirve como base para imponer sanciones internas. La dirección de la copropiedad está a cargo de la Asamblea General de Propietarios, el Consejo de Administración y el Administrador.
El Código Nacional de Policía y Convivencia, Ley 1801 de 2016, busca establecer las condiciones para la convivencia en todo el territorio colombiano. A diferencia de la Ley 675, este Código se aplica a todos los ciudadanos y en todos los espacios, incluyendo las áreas comunes y privadas de los conjuntos residenciales. Su función es velar por la seguridad, la tranquilidad y el orden público.
No hay conflicto entre la Ley 675 y la Ley 1801. La relación es de complementariedad y jerarquía: la autonomía de la propiedad horizontal está subordinada al Código de Policía. Un reglamento de copropiedad no puede contradecir una disposición del Código. Por lo tanto, un comportamiento puede ser objeto de dos procedimientos sancionatorios distintos: uno interno (por la administración) y otro externo (por la policía), ya que las sanciones de policía buscan restablecer el orden público y no sustituyen las sanciones internas.
El ruido excesivo es una causa común de conflicto. El Código de Policía, en su Artículo 33, prohíbe los ruidos que perturben la convivencia y establece límites de 55 decibeles durante el día y 45 decibeles en la noche en zonas residenciales. La policía puede intervenir y, si es necesario, desactivar temporalmente la fuente de ruido. Las multas por esta infracción las impone y recauda la autoridad de policía, y el dinero no va a la copropiedad.
La Ley 2054 de 2020 modificó la Ley 1801 para establecer que los reglamentos de copropiedad no pueden prohibir el tránsito de mascotas en zonas comunes si se cumplen las medidas de seguridad. El Artículo 124 de la Ley 1801 sanciona la tenencia irresponsable, como dejar a los animales sin supervisión, no recoger los excrementos, o no usar bozal y traílla. Las multas pueden ser de hasta cuatro salarios mínimos diarios legales vigentes. Los administradores deben solicitar la actualización de los manuales de convivencia para que cumplan con la nueva normativa.
El Código de Policía sanciona comportamientos que ponen en riesgo la vida e integridad, como riñas, agresiones físicas, o el porte de armas en áreas comunes. La Policía Nacional puede ingresar a las copropiedades en situaciones de riesgo para la vida o la integridad de los residentes sin una orden judicial previa. La jurisprudencia ha clarificado que el acceso a circuitos cerrados de vigilancia por parte de la policía está sujeto a condiciones estrictas.
Las sanciones internas deben estar en el reglamento de la propiedad horizontal y respetar el debido proceso. Solo la Asamblea de Propietarios o el Consejo de Administración pueden imponerlas. El administrador no puede hacerlo. Las sanciones pueden ser sociales, monetarias (multas), o restrictivas. Las multas no pueden superar dos veces la cuota de expensas comunes mensuales.
El Código de Policía establece un procedimiento distinto al de la propiedad horizontal para la imposición de multas. La autoridad de policía es la única competente para imponer y cobrar estas multas. Las multas impuestas a un arrendatario son de su responsabilidad, no del propietario, a menos que este haya asumido el compromiso de pago.
A continuación, se presenta una tabla que sintetiza las diferencias esenciales entre ambos regímenes sancionatorios:
La siguiente tabla detalla la tipología y el valor aproximado de algunas de las multas más comunes del Código de Policía aplicables en la propiedad horizontal.
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El administrador de la copropiedad ahora debe gestionar la convivencia y ser un enlace con las autoridades. Durante un procedimiento policial, debe actuar con diligencia y cuidado, solicitando a los uniformados que se identifiquen y, si es posible, verificando su identidad con la Estación de Policía. No hacerlo podría acarrear responsabilidad civil. Este rol es un cambio fundamental de un gestor financiero a un garante de la seguridad y la convivencia.
Los residentes de una propiedad horizontal son ciudadanos con derechos y deberes que no se limitan al reglamento interno, sino que también están sujetos al Código de Policía. La primera opción para resolver conflictos de convivencia debe ser el diálogo y el uso de mecanismos internos como el Comité de Convivencia, antes de solicitar la intervención de la policía.
Se recomienda revisar y actualizar los reglamentos de propiedad horizontal para asegurar que concuerden con la Ley 1801 y sus modificaciones. Es fundamental capacitar continuamente a los administradores sobre el Código de Policía para fortalecer su rol como mediadores.
Se insta a los residentes a conocer a fondo el reglamento de su comunidad y el Código de Policía. Comprender que la Ley 1801 se aplica en la vida en conjunto permite una tenencia más responsable de mascotas y una gestión adecuada de los ruidos. El uso de los mecanismos internos de resolución de conflictos es la primera y mejor opción para solucionar disputas.
La Ley 675 y la Ley 1801 no son opuestas, sino que se complementan para crear un marco legal robusto para la convivencia. La Ley 675 permite la regulación interna, mientras que el Código de Policía brinda el respaldo de la autoridad pública. La sinergia entre ambas leyes es una oportunidad para que administradores, consejos y residentes construyan comunidades más seguras, pacíficas y ordenadas.
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