Los alojamientos turísticos en propiedades residenciales son una realidad que ha llegado para quedarse, transformando la dinámica de edificios y conjuntos en toda Colombia. Si bien representan una oportunidad económica, su falta de gestión puede traer serios desafíos. Entender cómo abordar estos retos es fundamental para garantizar la seguridad, la convivencia y el valor de su patrimonio.
A continuación, desglosamos los principales problemas y las soluciones más efectivas para que su comunidad tome el control.
El alquiler de inmuebles por períodos cortos a través de plataformas digitales como Airbnb o Booking.com ha visto un crecimiento sin precedentes. Para agosto de 2025, Colombia ya cuenta con más de 122.000 propiedades bajo esta modalidad, demostrando su impacto en el sector turístico y económico.
Las ciudades que lideran esta tendencia y concentran más de la mitad de la oferta son:
Este auge, sin embargo, convierte propiedades de uso residencial en servicios de alojamiento temporal, lo que genera una serie de desafíos significativos para los residentes y administradores.
Cuando una copropiedad no está preparada, la mezcla del uso residencial con una operación hotelera sin control puede generar fricciones importantes.
"La principal fuente de conflicto en la propiedad horizontal con las rentas cortas es la colisión entre el derecho a la propiedad privada y los derechos colectivos de la comunidad, como la seguridad y la tranquilidad", afirma un análisis legal del portal Ámbito Jurídico.
Veamos los problemas más comunes:
La apertura constante de las puertas del edificio a personas ajenas a la comunidad es, quizás, la mayor preocupación. La seguridad se ve comprometida por varios factores:
tokens a múltiples extraños sin un registro centralizado crea una vulnerabilidad crítica para toda la comunidad.La diferencia en el estilo de vida de un residente permanente y un turista es notoria. Las fiestas, la música a alto volumen y el uso indebido de las zonas comunes son quejas frecuentes que alteran la paz del edificio.
De hecho, según cifras de la Policía Nacional, en Bogotá las quejas por ruido en apartamentos aumentaron un 17% durante 2024, un dato que refleja el creciente malestar.
Un edificio percibido como caótico, ruidoso e inseguro puede perder atractivo en el mercado inmobiliario. La alta rotación de personas y los constantes problemas de convivencia pueden afectar negativamente la plusvalía de todas las propiedades del conjunto a largo plazo.
Operar una vivienda de renta corta no es tan simple como publicarla en una app. La ley colombiana es clara y su incumplimiento puede acarrear consecuencias.
Amable Rivas, gerente general de Comunidad Feliz en Colombia, explica que: "Su edificio no es un hotel, pero podría sufrir los mismos problemas que se dan por mezclar el uso residencial con una operación hotelera sin control. Para dar solución a esta nueva realidad, es importante controlar y aquí la tecnología es una gran aliada".
Los dos puntos legales más importantes son:
La prohibición total puede ser tan problemática como la falta de control. La clave está en una gestión proactiva y en el uso de herramientas adecuadas para establecer reglas claras.
La solución más democrática y efectiva comienza en la asamblea de copropietarios. Es fundamental que la administración facilite un diálogo transparente para que la comunidad decida si permite o no las rentas cortas y bajo qué condiciones.
"La modificación del reglamento de propiedad horizontal es la herramienta jurídica idónea para regular las rentas cortas. Se debe convocar a la asamblea y obtener la mayoría calificada que exige la Ley 675 para establecer una prohibición o unas reglas de juego claras", señala un concepto de la firma especializada Abogados Propiedad Horizontal.
Si la comunidad decide permitirlas, se deben definir y aprobar normas específicas sobre el comportamiento de los huéspedes, el uso de zonas comunes y las sanciones por incumplimiento.
Hoy en día, la tecnología ofrece soluciones robustas para mitigar los riesgos asociados a los alquileres turísticos. Plataformas de administración como Comunidad Feliz integran módulos específicos para un control eficiente y seguro.
Implementar un sistema que permita registrar a cada visitante mediante un código QR es una de las medidas más efectivas. Esto asegura que la administración y la seguridad sepan en todo momento quién entra, a qué apartamento se dirige, en qué fechas y quién autorizó su ingreso.
Para mantener la buena convivencia, es vital establecer reglas claras. Un software de administración permite gestionar la reserva de espacios como piscinas, salones sociales o gimnasios, fijando horarios y límites de aforo para evitar conflictos entre residentes y turistas.
Contar con una aplicación móvil donde los residentes puedan registrar formalmente las quejas por ruido o incumplimientos del reglamento crea un historial y permite a la administración actuar con base en evidencia.
Según la normativa colombiana, el reto para el administrador de un alojamiento que también es turístico es considerable. Se debe gestionar el Registro Nacional de Turismo (RNT), reportar los huéspedes extranjeros a Migración Colombia y vigilar que las pólizas de seguro cubran la nueva actividad comercial.
El debate sobre las rentas cortas no es un 'sí' o un 'no', es un 'cómo'. Dotar a la comunidad de las herramientas para decidir y gestionar sus propias reglas es el camino. Con una regulación interna clara y el apoyo de la tecnología, las administraciones pueden transformar un problema potencial en una oportunidad bien gestionada, garantizando seguridad, convivencia y plusvalía para todos.
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